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过往房地产行业特征及房企主流生长模式
1998年中国作废住房实物分派制度 ，房地产行业才正式最先市场化生长。阻止现在 ，房地产行业已履历了两大生长阶段 ，现在正进入第三阶段 ，如下图所示：
1、第一阶段的总体特征
时间：1998-2008年
（1）行业总体特征：
●高速增添：其中2001-2008年房地产开发投资平均年增添率为25.1% ，商品房销售面积平均年增添率为18.2%。
●都会化驱动：1998年都会化率为33.35% ，2008年都会化率为46.99% ，都会化率平均每年增添1.36% ，该阶段为都会化加速生耐久。
（2）房地产企业总体谋划特征：
●资源驱动：企业重点运作土地与资金资源 ，同时通过跨区域生长拉开事业名堂 ，扩大规模 ，如金地集团、富力、龙湖北上京城。
●以住宅开发为主流模式。
●粗放式生长：此阶段除了少数标杆房企具备细腻化管理能力及较高的专业水平 ，大部分房企管理粗放 ，专业能力较差。
2、第二阶段的总体特征
时间：2009-2017年
（1）行业总体特征：
●中速生长：行业增速下降 ，2009-2017年房地产开发投资平均年增添率为15.4% ，商品房销售面积平均年增添率为11.9%。
●资金驱动：此阶段房地产有两轮大行情 ，划分为2009年与2016年 ，背后最主要的驱动要素为资金 ，从下图的M1、M2数据图中可以很容易看出来。
2008年四序度 ，为应对国际金融�；� ，中国启动了四万亿投资妄想。
2015年6月 ，在去库存的战略配景下 ，房企再融资与公司债开启 ，资金入市；同时 ，2015年国家推出了棚改三年妄想 ，并且提出棚改钱币化安顿的理念 ，2015年与2016年 ，棚改钱币化安顿比例划分抵达30%和49% ，大宗的棚改资金从供应端与需求端推动了楼市的昌盛。
●市场周期波动更为显着 ，如下图所示：
（2）房地产企业总体谋划特征：
●市场驱动：通过掌握房地产市场周期 ，依托市场大行情 ，大宗房企实现了规�？焖倮┱� ，典范的有旭辉、中梁地产、祥生地产、阳光城等 ，房地产百强的门槛亦快速提高。
●主流模式：高杠杆高周转支持下的规模扩张+多元化探索。高杠杆高周转成为众多房企的谋划模式 ，如碧桂园等 ，同时金融�；� ，部分房企最先探索新营业转型 ，希望培育第二增添曲线。
●管理立异与专业能力建设：为了支持规模增添的战略目的 ，众多房企实验接纳合资人制、跟投契制、专项激励、阿米巴模式等来激励员工 ，同时一连提升专业能力。
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房地产行业正步入新阶段
自2017年党的十九大提出“房住不炒”的要求以来 ，房地产行业爆发了根天性转变 ，正步入新的生长阶段。房地产行业的重大转变体现在两方面：
1、政策与市场层面
过往房地产起着主要的拉动经济增添的作用 ，当经济增添面临压力的时间 ，国家对房地产调控松开 ，通过房地产市场昌盛来推动经济增添 ，泛起出“经济—房地产”之间的重复循环 ，如下图所示：
上述“经济—房地产”循环从基础上推动了海内房地产市场周期波动 ，并爆发了几轮大的行情。
可是 ，十九大后 ，“经济—房地产”之间的循环怪圈被突破 ，不管经济增添面临多大的压力 ，政府均坚持不将房地产作为刺激经济的手段 ，坚持房住不炒。“房住不炒”将成为恒久的住房制度安排。尤其本次新冠肺炎疫情时代 ，已有多地房地产松绑政策被叫停 ，由此可见政府坚持房住不炒的刻意之强。
由此 ，我们判断未来将难有天下性爆发的房地产大行情 ，同时 ，在“因城施策”的政策指导下 ，天下房地产周期波动会被熨平 ，取而代之的是都会圈、都会、都会内部板块将泛起房地产周期波动与板块轮动特征。
2、金融层面
2018年以来 ，房企融资的各个渠道被周全精准收紧。
近两年 ，海内钱币政策由严酷去杠杆向结构性宽松转变 ，加上本次疫情影响 ，预计未来一段时间钱币政策相对宽松 ，可是国家对资金投放偏向始终是明确、一致的：指导资金支持战略性新兴工业、制造业及小微企业生长 ，限制资金进入房地产领域。
尤其今年8月20日 ，中国住房城乡建设部、中国人民银行在北京召开重点房地产企业座谈会 ，提出“三道红线”要求。“三道红线”凭证房企欠债情形分类管理 ，阻止资金流入高欠债房企（一样平常是高周转企业） ，短期客观上为房企投资降速 ，实现防危害目的 ，恒久来看 ，“三道红线”将促使房企镌汰挤占社会融资规模 ，增进实体经济生长。
由此 ，我们判断房地产企业在较长时期内将一连面临去杠杆、缩短的金融情形。
我们整体判断海内房地产行业进入新的第三生长阶段 ，详细特征如下：
1、行业总体特征：
●增速变缓直至低速 ，行业进入成熟期：行业增上进入平台期 ，增速总体而言逐渐放缓 ，同时竞争日益强烈 ，行业整体盈利水平下降。
●生齿驱动：行业增添更多的受适龄购房生齿数目变换的影响。
●政策调控：融资受限 ，现有调控政策逐步向建设长效机制过渡。
●周期波动：市场整体周期性被熨平 ，而区域、微区域的周期性依然保存。（因篇幅所限 ，本文差池上述结论作周全论证说明）
2、房地产企业总体谋划特征：
●能力驱动：过往房企依赖某一或某几种奇异能力或资源、依赖市场盈利就能快速生长赚钱的时代已一去不复返 ，房企需回归谋划实质 ，练好内功 ，系统化提升综合能力 ，建设起自己的护城河 ，以应对更为重大的外部情形。
●平衡型高质量生长模式：在新的政策、市场、金融情形下 ，房企过往高杠杆高周转追求快速增添的模式将面临很大的危害 ，面向未来 ，房企需接纳平衡型高质量生长模式。
一、房企需接纳平衡型高质量生长模式
“平衡型”体现在三方面：
1、能力平衡。
2、目的平衡：（1）设计合理的增添速率 ，既要避免增速过高加大谋划危害 ，又不可增速过低导致企业生长落伍；（2）战略目的需具有多条理及多维度 ，既要思量目今需要 ，又要兼顾久远生长 ，既要有战略性目的 ，又要有财务性目的与管理性目的。
3、资源设置平衡：新老营业要有合理的资源设置安排 ，一方面不可急于开拓新营业而拖累老营业 ，另一方面临新营业生长要有一定的投资强度 ，以推动公司营业转型升级。
“高质量”体现在：实现规模、利润、危害控制（焦点是现金流清静）三者的有机平衡 ，稳健中求生长。
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