【产城原创】产城综合运营商应该运营什么？
泉源:凯时官方娱乐产城生长事业部
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作者:凯时官方娱乐资深合资人，凯时官方娱乐产城生长事业部主任 彭锐博士
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宣布时间: 2021-03-22
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产城综合运营商应该运营什么？
产城综合运营商应该运营什么？工业，都会，亦或是产城融合？寻找谜底需要先从谁是产城综合运营商谈起。
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谁是产城综合运营商？
广博精湛的中国文字和看法游戏团结起来，往往会爆发许多是是而非的“名词”，若是不去剖析前因后果和内在外延，看起来差别人说的统一个名字的工具现实上可能相去甚远。例如，近年来很火热的TOD开发有时看起来像是开发CBD，有时又像是一个交通枢纽拉动的新城。相反的，有些名词看起来相差迥异，可是其所指却看起来高度相似，例如工业新城与工业市镇，卫星城与微中心。本文要讨论的产城综合运营商听起来至少与我们耳熟能详的都会运营商，工业新城运营商、工业生态运营商等一众看法高度相似。海内一家智库近几年每年都会宣布一张榜单，这份榜单最近三年都被冠以“产城运营商”之名，与之竞争的另一家地产中介机构则在今年推出了一个叫做“产城生长运营商”的榜单，两个榜单名字差别但上榜企业却相差无几。有意思的是第一家智库的榜单在2016年的名字叫工业新城运营商，2017年叫工业生态运营商。
在市面上经常自称为产城综合运营商的企业概略有四类：第一类是转型中的房地产开发商。对都会建设和地产开发稍有相识的人都会显着感受到，这几年来，房地产企业都盛行把自己塑造成“运营商”而刻意隐去“开发”属性。始作俑者似乎可以追述到万科2013年高调宣布自己最先向“都会配套服务运营商”转型。以后，随着政府越来越多的综合性用地（重点是配套商办、养老、金服、科研等工业用地）的出让，中原幸福的工业新城异军突起，越来越多的地产商最先自动加入“都会运营商”的行列。而近几年产城融合的看法深入人心，一直在“时尚”前线的地产商们自然是春江水暖鸭先知，纷纷洗面革心，都会运营商摇身一变，成了产城综合运营商。不过关于大部分地产商来说，开发销售型物业才是醉翁之意，所谓“运营”，大部分是一些被迫持有的物业，在开发利润充分笼罩了其本钱以后，像“垃圾”一样丢给自己公司里认真资产运营的“边沿”部分，不闻不问了。
第二类称自己是产城综合运营商的是从地产商分拆出来的物业公司。这些原本为自己的住宅项目做售后服务的公司这几年为了冲规模冲业绩上市，收购了不少社会上的物业公司，自己的产品线也从住宅物业延伸到附加值和专业性更高的公建物业、商办物业等领域，营业模式从纯粹服务于物向服务于人升级。可是他们的运营主要照旧依托自己管理的实体空间睁开，产城综合运营关于物业公司来说更多是一个写在PPT上的商业看法和远景目的，他们无论从营业内容、专业能力距离产城运营还相距甚远。
第三类是数字经济类的公司。例如阿里、腾讯、浪潮等从智慧都会建设入手，通过新基建，以都会和工业运行的数据为基础，搭建数字化、智能化的运营平台，配合政府搭建智慧安防、智慧交通、智慧医疗等都会服务平台和智慧物流、智慧农业、智慧园区等工业服务平台。这一类公司精于数据算法、信息架构等手艺领域，甚至如华为还可以提供新基建所必需的硬件产品，但关于现实的都会和工业服务应用场景并不熟悉，认知有限。因此，这类企业建设运营的产城服务平台大部分照旧以数字底座为主，在应用层还普遍不可熟。
第四类主要是城建、区域开发类的政府平台公司和地方国企。这类企业一方面已往主要肩负投资开发建设使命，债务肩负重，缺少稳固现金流，另一方面，背靠政府，需要用市场化手段肩负政府在都会和工业服务方面的许多服务功效，同时又沉淀了大宗可运营的资产，包括公共服务的特许谋划权和许多物业空间。以是，转型产城综合运营商是这类企业很自然的选择，既顺应政府需要和市场需求，也与自身资源较匹配。可是专业能力和市场化能力缺乏，无论是运营的能力照旧与新手艺团结的能力都是这类企业的短板，短期很难补足。
产城综合运营是为了打造“三生”（生产、生涯和生态）有幸的都会，顺应后工业时代产城融合生长的要求，提升都会的综合服务能力和工业服务能力，从这个时代要求看，上述的地产商和物业公司，除非大幅转变自己的营业规模和营业模式，不然很难周全肩负上述社会经济生长使命，因此我更看好后两类企业，但他们各自是非板都很是显着，也很是互补，他们有辽阔的合作远景，扬长补短，配合建设运营平台，并引入产城综合运营各个领域的专业化公司完善平台上的“小程序”，真正成为及格的产城综合运营商。
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产城综合运营商两大最终运营工具
从外貌上看，产城运营的内容非�？矸�，从包管都会基本运转的水电气热到交通管网等都会基础设施，从提升都会生涯品质的公建场馆到消耗场合，从推动工业群集生长的工业园区楼宇经济到工业基础设施。可是，这些内允许多都可以在平台化的基础上引入专业机构来高质量完成，若是把都会百业的运营都系于产城运营商显然是不现实的，产城运营商应该运营的是为这些专业机构举行赋能的基础平台，其焦点只有两个：一个是实体的物业空间，或者说白了就是不动产，一个是虚拟笼统的数据。 运营工具一：不动产
无论是都会服务照旧工业服务，都需要空间载体，博物馆、公园、体育场、商业中心、度假区、康养社区，这些空间决议了一个都会的气概和能级，是都会吸引人才不可或缺的“基础设施”。而物流园、商务园区、会展中心、星级旅馆等种种工业载体和商务交流载体则是都会服务工业的工业基础设施。第一类空间的主要服务工具是C端，第二类空间则是ToB再ToC的，无论是哪一类空间，除了纯公益类空间，都具有谋划价值，优异的谋划使其社会价值和经济价值都能获得优异的实现。他们差别于住宅，都需要和响应的谋划业种团结起来，通过做大业种的营业价值来提升承租能力，最终转变为不动产的资产价值。随着数字手艺的一直引入，通过大数据+数据智能，可以资助这些空间的运营商更好的剖析和掌握客户需求，优化业种组合（类似于商业地产的业态组合），实现精准化营销，提升营业价值，从而进一步提升不动产资产价值。
无论是地产商照旧城建开发类国企，已往更善于的是“投融建管”这套系统，关于空间运营大多都刚刚起步，对不动产资产管理的熟悉还很粗浅。一些领先的企业通过自建探索或合作合资逐步构建起了自己的运营团队，也最先通过资产证券化睁开不动产资产运作。可是由于业种众多，一家公司很难在短时间在众多领域形成自己的团队和专业能力，我们强烈建议公司更多通过平台方法，以空间为纽带，普遍开放合作，引入优异的专业合作者来补缺门、补短板，产城综合运营商更多凭证都会和工业生长需要，做好业态的顶层设计，兼顾社会效益和经济效益，做好资产管理和响应的资源运作，实现资产价值的保值增值和可一连生长。 运营工具二：数据资产 相比运营不动产，运营数据资产是一个新生事物，人们会爆发许多疑问，运营什么数据？他们怎么获��？以及怎样通过数据资产变现来赚钱？
首先看运营什么数据。数据无处不在，在都会和工业场景中时时刻刻都在爆发海量的数据。例如都会生涯中的消耗数据、交通数据、医疗康健数据、教育就学数据、水电气暖数据等等，工业运作历程中的投融资数据、生意数据、工商税收社保数据、供应链物流数据、机械运作数据等等。随着通讯手艺、数据存储手艺和运算能力的大幅提高，网络并处置惩罚这些大数据甚至是全数据已经成为可能。接下来是运用人工智能、区块链等手艺把数据智能建设起来，并将其运用于各行各业，向实体工业举行数据赋能。
关于数据获取，首先是要有获取的能力，第二是要获得相关授权。产城综合运营商往往是区域开发商，通过在区域内推动以5G、物联网、云盘算平台为代表的新基础设施建设，能够获得许多网络数据的通道。同时作为众多线下物理空间开发和运营者，产城综合运营商无论是在获取I端（工业端）数据、B端数据照旧C端数据，都具有得天独厚的优势。数据获取和应用的授权主要是政府的授权，在目今相关规则不健全，数据确权条件不具备的情形下，地方国企掌握数据是政府和民间最能接受的选择。别的，国有控股的产城综合运营商也更有时机拿到政府海量数据的授权。
现在，数据资产确权和生意都尚处于理论探索阶段，以是数据资产直接变现在现阶段还不现实，可是思量到数据资产在新兴工业生长和古板工业升级中的重大价值，数据资产在许多详细场景下并不难找到变现的方法。例如，目今，人工智能相关的算法模子正在快速成熟，其面临的最大瓶颈是没有足够多真实场景的数据对算法模子举行训练优化，这成为古板工业数字化转型的主要障碍之一。因此，以数据资产搭建人工智能、古板工业数字化转型等新营业、新模式、新手艺和新产品的孵化服务平台，不但有助于招商，更主要的是可以加速孵化速率和提升孵化乐成率。以是，产城综合运营商可以通过孵化投资赚钱。（更多的数据资产变现的详细场景和方法，敬请关注本公共号其他相关文章。）
从区域开发建设到产城运营，特殊是对不动产和数据两大资产的运营，它需要升级对产城融合的明确，对都会价值和工业痛点的深刻掌握，并且需要培育不动产资产运作和数字生态营造的复合能力，这关于所有向产城综合运营商转型的企业来说都是一个全新挑战。因此笔者看好区域政府平台与数字科技类公司的强强合作，关于前者，不但获得了专业手艺能力和市场化能力，并且也可以借此推动混改等国企刷新。关于后者，能够拿到通往区域产城大数据平台的通行证，资助自身手艺和营业升级。相信数字化的不动产空间将更好的推动高质量生长时代的产城融合生长。
（若是您对本文感兴趣，接待添加下方微信，与本文作者交流，添加时请备注“产城综合运营商”）
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