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2019年3月18日，国务院副总理韩正在住建部调研时指出“要坚持一城一策、因城施策，从各地现真相形出发，有什么问题，就解决问题”，标记着楼市调控政策从已往的“一刀切”、“因城施策”，正式进入“一城一策”的新时代，各地房地产政策及市场情形将越发重大和多样化、个性化
。

与此同时，房地产企业也应随着政策的调解，增强自身能力的建设，提升运营效率，尤其是关于管理关系重大、层级多样的集团型企业来说，怎样做好母子公司管控，成为房企必需面临的问题
。我们（凯时官方娱乐房地产事业部）团结多年房地产行业咨询履历，对房企母子公司管控模式（尤其是运营管控模式），提出一些起源的看法，抛砖引玉
。

凭证总部对所属公司管控的分权和集权水平的差别，房地产公司常见的管控模式分为三种主要类型：

1、财务管控；

2、战略管控;

3、运营管控
。

一、三种管控模式的区别


（一）财务管控：是指总部对所属公司的管理控制主要通过财务手段来实现，总部对所属公司的详细谋划运作管理基本不加干预，也不会对所属公司的战略生长偏向举行限制，总部主要关注财务目的的实现，并凭证营业生长状态增持股份或适时退出
。

（二）战略管控：是指总部的焦点功效为资产管理和战略协调功效
。总部与所属公司的关系主要通过战略协调、控制和服务而建设，可是总部总部很少干预所属公司的详细一样平常谋划活动
。总部凭证外部情形和现有资源，制订总部整体生长战略，通过控制所属公司的焦点谋划层，使所属公司的营业活悦耳从于总部整体战略活动
。一样平常地，这种情形较量适用于相关工业企业总部的生长
。

（三）运营管控：是指通过总部的管理部分对所属公司的一样平常谋划运作举行直接受理，特殊强调公司谋划行为的统一、公司整体协调生长和对行业乐成因素的集中控制与管理
。大部分房地产开发公司都是属于这种情形，好比房地产公司和下属项目子公司的管控就是这样，大型房地产总部公司的区域中心和下属项目公司之间也属于这种情形
。

二、运营管控模式下总部的焦点职能
在运营管控模式下，总部为了实现各所属公司谋划行为的统一，实现公司整体协调生长，实现行业乐成因素的集中控制与管理，实现公司整体专业化、规范化管理，总部一样平常具有以下十项焦点职能：


十项焦点职能运营

1、战略妄想职能：总部制订整体生长战略，明确整体生长偏向和生长目的，并对所属公司的定位、营业偏向、生长目的提出妄想和要求
。

2、投资决议职能：总部对所属公司对外投资、资产并购、股权结构调解等重大事项举行评审并决议
。

3、妄想与预算管理职能：总部对所属公司的年度谋划妄想、年度预算举行审批，并与所属公司认真人签署年度谋划目的责任书
。总部对所属公司妄想执行的进度举行监控，对妄想执行的效果举行审核
。

4、项目管理职能：项现在期，总部对所属公司的项目策划、项目定位、项目妄想等要害事项举行审批，研究并制订产品设计标准、工程手艺标准；项目历程中，总部对项目的一级节点、二级节点、要害指标等举行监控并危害预警，对重大设计效果举行评审，对工程的进度、质量、现场清静举行例行检查；项目竣事后，总部对项目举行整体评估
。

5、采购与本钱管理职能：总部建设供应商库，对所属公司的目的本钱、合约妄想举行审批，认真集采物资采购，对所属公司大额工程招采举行评审
。总部制订标准条约，并对所属公司条约台账举行管理
。

6、销售与资产管理职能：总部对所属公司营销计划、资产处置惩罚计划等举行审批，制订资产出租标准和客服物业服务标准
。

7、财务管理职能：总部对所属公司的资金、融资等统一管理，对大额资金支出举行审批
。

8、人力管理职能：总部认真所属公司高管的任命、薪酬、审核，并对中层的任命、薪酬、审核举行审核
。

9、品牌与文化管理职能：总部对公司品牌举行整体妄想，推行统一的企业文化
。

10、制度流程优化职能：为规范化管理，实现公司整体的协调一致，总部统一体例所属公司管理和营业的制度流程
。

三、运营管控模式下管理的价值点与危害点梳理


在运营管控模式下，总部对所属公司一样平常谋划的全历程管理，要对管理的价值点和危害点举行识别并重点关注
。房地产公司运营管控中，主要的价值点与危害点梳理如下：

（一）价值点梳理

投资、工程、策划、设计、销售、客服、商业运营、本钱管理
。

（二）危害点梳理

人力、财务、招采、法务、条约
。

四、运营管控模式对组织结构的要求


为了包管运营管控模式的正常运行，总部和所属公司都需要有响应的组织结构，来支持管理职能
。

（一）总部组织结构要求

在运营管控模式下，总部需要有专门的营业部分或营业职员，对上述总部实验或审核的焦点职能举行管理
。如战略妄想、投资管理、项目管理、采购与本钱、销售与资产等
。

总部还需要相关的职能管理部分或岗位职员，认真本部的职能管理及审核所属公司相关事项
。如公司治理、党务、妄想、财务、人力、行政、品牌文化、制度流程、危害法务、审计、清静等
。

（二）所属公司组织结构要求

在运营管控模式下，总部认真所属公司的主要决议，所属公司作为营业的执行单位，需要弱化决议职能，强化执行能力
。因此，所属公司需要弱化法人治理结构，基本不设董事会，仅设置由总部主要向导兼职的执行董事，且不加入所属公司一样平常管理
。所属公司一样平常事情主要由所属公司总司理主持
。

为了强化所属公司的营业执行能力，所属公司需要较为完善的营业部分，认真营业的详细实验
。如报批报建、妄想设计、工程管理、采购与本钱、营销与资产、客服物业等
。

除营业部分及职员外，所属公司还需要少量职能管理部分或岗位职员，对接总部职能部分，协助处置惩罚职能管理事情，如行政后勤、人力管理、财务管理等
。

上述对房企运营管控系统的熟悉，仅是基于一样平常企业的情形睁开的，差别的房企碰面临的问题是不尽相同的，需要企业团结自身的现真相形无邪运用
。