在这希望与焦虑轮替交替的时代。商业模式迭代如漫天云卷云舒 ，幻化无限。从九十年月的“空手套白狼” ，到十几年前的“跨界生长” ，再到三年前的“共享经济” ，再到当下的“共生生态”。商业地产谋划领域的商业模式更是创意纷呈 ，然而任何商业模式都是有生命界线的 ，并且界线条件从古至今大致相同。商业模式设计最底层逻辑是对情形条件的动态博弈。生意结构因详细条件而设立 ，也因情形条件变迁而调解、解体、重构或消亡 ，谋划者至少应该具备战术博弈头脑。
商业模式设计之：界线条件
什么是商业模式的界线条件？
笔者不敷水平做理论研究 ，仅从实践中感悟到商业模式界线就是谋划者能力“委屈够得着”的边沿。在规模内距离越近控制力度越大 ，界线以外 ，谋划者就无能为力了。老辈粤商们常说的“力不到不为财”也含有能力界线意识。都知道孙大圣始终没能跳出如来佛的掌心 ，商业模式也不可能越过界线条件取得乐成。
商业模式界线四项基本条件
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商业模式的“界线条件”却经常被谋划者忽视。往往那些看上去越是神奇的商业模式 ，细看却越是无视条件掣肘 ，越过能力界线天马行空。商业模式界线条件许多 ，笔者在恒久实践中体会到下表这四种界线基本条件对商业模式具有刚性限制效果。
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商业模式运行失效 ，经常缘于设计当初无视界线条件掣肘。坊间一经撒播外洋一则“商业实验” ，讲一位异想天开的少年 ，用一枚回形针与朋侪们做交流 ，每次交流双方都爆发细小增值 ，使到手里资产逐渐增值 ，到最后终于乐成换到一座小别墅。这个故事引发了国人的优美神往 ，把“回形针换别墅”频仍生意增值模式演绎成中国版本的“空手套白狼” ，爽性连投资本钱“回形针”都省略了 ，追念九十年月神舟大地 ，一时几多英雄英雄“仗套走天涯”！记得牟大侠把毛子的大飞机都给套回来了。
“套飞机”故事继续上演 ，读者不要以为缴纳“智商税”的“韭菜”只是中国特产 ，还记得2008年的美国“次贷�；甭�？那就是天下理财精英们买了美国“房利美”和“房地美”融资债券 ，这是多重杠杆债券 ，其杠杆结构重大到投资人无法看清晰钱的流向。没关系 ，这对“房美尤物”有美国政府背书 ，光环之下投资人无视经济情形转变趋势。凭证房利美界说“次优贷”业主们是低工薪劳工阶级 ，连首期款都拿不出来那种 ，自古以来就是“月光族” ，当美国实体经济下行 ，按揭断供立马群发 ，“次优贷”们被迫放弃房产 ，“房利美”“房地美”贷款接纳无望 ，美国债市最终殃及全球股市。
笔者怎么看都以为天下金融精英们患有群体“妄想症” ，总以为在超等盘算机的资助下可以跨过商业模式界线限制条件。十年已往了 ，美国实体经济正在恢复 ，“红脖子”们大赞特朗普神功威武。可是全球“韭菜们”不长记性 ，当元旦钟声响起 ，天下上种种虚拟钱币遭遇了大崩盘。连区块链这么神奇的科技也没能越过人类“套白狼”神功的界线。
NO.1 界线条件之一：生长动力
凭证“魏朱模子”界说 ，商业模式内在就是生意结构。为什么会有生意？是由于加入各方都预期能赚钱。
笔者在上周遇到阿拉伯商人与广州商人对生意条件举行强烈争辩 ，半小时已往双方仍僵持不下 ，似乎空气都凝冻了 ，在绝望中阿商带着悲腔说：“这样的话 ，至少我们的生意还可以做下去呀 ，你看是吗？” ，马上粤商就妥协了。这幕“轻锤重音”令我明确一个原理 ，只要能找到生意各方利益最大条约数 ，生意结构就能建设。若有一方感受不公正就会“散架”。生意结构无论何等重大 ，只要看生意各方能否获得“委屈接受”的利益 ，若是能 ，那就可能告竣协议。若是有一方感受被亏欠了 ，这单生意注定失败。所谓“利益驱动”就是这个原理。
去年6月我在《商业模式设计起源：发明利益圈》文章里提到关于大理洱�？驼蝗罕淮蠊婺Ｇ坎鹗挛�。在这个生意结构当中 ，外来投资人向外地村民承租宅基地20年用以建客栈 ，条约期满 ，客栈物业无偿交给宅基地业主。然而这个生意结构中政府缺位了 ，对簇拥而至的客栈投资客既不说“Yes”也不说“No”。此间大理州政府为整治苍山洱海的生态情形 ，投资十几亿元修建环湖旅行路 ，整理水源 ，修复湿地。生态情形改善了 ，客栈业随之火爆激增 ，工业盈利却与政府无缘 ，政府所代表的公众利益完全被忽视。从政府责任缺位到公众利益缺失 ，大理客栈业生长模式缺失了最主要的动力。效果是一千八百多座客栈被强拆 ，客栈投资群体洒泪脱离 ，小资情怀度假客群另寻异乡 ，村民失业 ，没有人从中得益 ，只有拆房施工队营业爆单。
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NO.2 界线条件之二：资源要求
相信商业地产偕行们也一经遇到过笔者相同的苦恼 ，就是设计的商业模式显着有利于谋划业态成活 ，也有利于物业日后升值 ，却被开发商否定。着实不但止开发商 ，在运营商眼里天下业主们都是“急功近利”的主：租期只签一年 ，再续租必需涨价。着实运营商是没思量到开发商背后投资人的要求 ，开发贷款都是三、四年短期贷款 ，并且是高利息。若是不可实时还贷 ，那么开发利润就被贷款利息挤占了。以是�？吹娇⑸滩患菩Ч丶贝俳ナ鄯� ，某桂园创立了从拿地到售房120天纪录 ，有研究以为“猖獗速率”是为了在最后政策窗口期抢占市场份额。
笔者在北方某地见过开发商销售远郊公寓房 ，允许购房者返租年回报率是12% ，最长返租期达16年 ，从运营商角度看 ，一定以为开发商是“穷疯了” ，但在开发商处境上 ，也许只能“饮鸩止渴”向社会融资 ，不然效果很严重。以是“猖獗商业模式”背后一定有猖獗缘由。运营商若是不相识资源的“猖獗要求” ，设计出有利于作育业态生长善意的商业模式 ，却往往犯了致命初级过失“短贷长投”。读者可能会问：要阻止踏入“短贷长投”的殒命陷阱 ，又要顾及业态成活怎样操盘呢？新加坡凯德置地提供了很好的地产金融商业模式 ，使得谋划业态既有合理培育时间 ，房产也获得升值。关于这种高明的商业模式 ，受篇章限制不可详尽。要害点是“私募基金与REITs实时替换” ，据悉海内正起劲探索REITs ，但尚未放行。因此不可在海内仿效凯德模式 ，这就是商业模式的界线条件掣肘。
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NO.3 界线条件之三：营商情形
营商情形泛指运营商面临的外部情形。例如政策情形 ，资源价钱 ，交通设施 ，立异业态竞争 ，立异商业模式竞争 ，甚至连自然情形急剧转变也会成为商业模式的制约条件 ，无法逐一详述 ，但可以把外部情形制约因素归纳为“时效性”。政策会变 ，钱币汇率会变 ，都会蹊径会变 ，网络手艺会变 ，营商情形总是在变 ，商业模式终究有生命极限。
设计商业模式最好略微超前 ，当上海泛起新商业模式 ，在华北地区等两年后才可以实验。或许每隔三四年就会有新模式加入市场竞争 ，以是订立租赁条约限期不要凌驾五年。战略专家们都说社会生长已到了商业模式竞争的时代 ，天下人都明确“妄想没有转变快”。
现代营商情形转变急促。服务业痛点是雇员劳动时间与加班费问题。若严酷凭证天天八小时势情制 ，每周休息两天 ，绝大部分低端服务业将无法生涯。南京市居家养老服务公众平台解决步伐是把诸多服务内容明码标价 ，在公众服务网上宣布 ，由需求方自主选取下单 ，服务需求信息转到后台 ，系统自动辨识转酿成按地段划分的作业呼叫 ，隶属该地段的服务员通过手机抢单出勤服务 ，营业平台认真电话回访下单需求方 ，监视服务质量。劳务“抢单”模式 ，使参予各方都知足。服务员不再是“条约劳工” ，而是“营业合资人” ，劳动时长与时点都自主决议。笔者以为劳务抢单模式在服务业将会有长足生长 ，商业模式最好顺应这种营商情形。
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NO.4 界线条件之四：资源能力
近三年“旅游小镇”、“休闲小镇”、“田园综合体”、“工业小镇”、“特色小镇”令笔者眼花缭乱。皆因中国文字广博精湛 ，官方创立了五彩缤纷的小镇 ，小镇咨询就不愁没有营业了。
无论什么小镇 ，工业资源是运营商“求之若渴”的主要外部资源。除了工业资源 ，商业地产运营还需要许多外部资源 ，例如 ，云南楚雄的“彝人古镇”获得的主要资源是水源 ，楚雄州为了开发这个旅游小镇 ，政府批准开发商引用生涯水源用作景观水源 ，需知楚雄州是严重缺水地区。北京“古北水镇”也获得大宗水资源 ，硬生生在缺水的燕山脚下造出了“江南水乡”异景 ，不但景区名字是“水镇” ，其谋划模式更与水景和水面游览相关。
怡景国际设计集团在广东喀斯专程域开发的黄花镇旅游区 ，让游客可以在嶙峋石笋峰林上空搭乘热气球舒缓飘行 ，浏览日出日落 ，这是何等浪漫！要害资源是热气球航行执照。在这张广东省唯一的航行执照眼前 ，策划师们请别奢谈什么旅游策划。若是说旅游策划照旧有点用 ，那就是策划取得这张航行执照。热气球在石笋峰林飘 ，在草原飘 ，在海面飘 ，在沙漠飘 ，在冰山飘 ，在稻田飘 ，在油菜花田飘 ，无论在那里飘都是惊艳的旅游体验。热气球航行执照决议了黄花镇旅游系统具有奇异的谋划模式。优质景区奇异旅游资源使得商业模式设计以资源能力主导。
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NO.5 结语
商业模式设计的界线条件虽然不止于上述四种。笔者体会到商业模式设计是具有强烈预见性的一连博弈历程。各谋划项目的界线条件差别 ，以是基础没有“棋谱套路”可供参考。
商业模式设计最底层逻辑是对情形条件的动态博弈。生意结构因详细条件而设立 ，也因情形条件变迁而调解、解体、重构或消亡 ，谋划者至少应该具备战术博弈头脑。
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