工业园区是经济生长的载体 ，陪同着经济生长和工业升级而一直进化。目今业内较量公认的提法是工业园区已经进化到第四代 ，但关于第四代工业园区的基本特征却少少有系统的叙述。我们通过大宗的实操案例 ，对第四代工业园区举行了系统的研究 ，从工业定位、工业生态、园区平台、空间产品、职住平衡、园区管理、园区服务、盈利模式及区企一体化等八个角度探讨了第四代工业园区的主要特征 ，以期勾勒出第四代工业园区的“全息图像” ，为新时期工业园区的谋划和升级提供启发和借鉴。
工业园区是经济生长的引擎和载体。刷新开放后 ，我国经济生长先后履历了要素驱动时代和投资驱动时代 ，工业园区的形态也与最初的蛇口工业园相比有了大幅进化。
自十八大以来 ，以习近平为总书记的新一代中央向导整体做出了实验立异驱动生长战略的重大决议 ，我国经济已经进入到了立异驱动时代 ，“四新经济”成为了推动经济增添的主要力量。顺应“四新经济”企业和员工的需要 ，第四代工业园区应运而生。第四代工业园区的功效已经不但是为企业提供物理空间 ，更通过在工业、空间、生态、运营、服务等多个方面系统化的打造 ，创立工业生长的最优情形 ，从而汇聚种种立异要素 ，构建立异气氛 ，最终形成高效、活力的立异生态系统。
自1979年招商蛇口工业区设立最先 ，我国工业园区已经履历了四代产品的迭代。
第一代为无主题型工业园区。刷新开放初期 ，海内种种工业百废待兴 ，手艺、资源基础均较为薄弱 ，工业以劳动麋集型为主 ，企业对工业生长情形的要求相对简朴 ，主要以区位、交通、基础设施等基础条件为主。此时的工业园区 ，工业定位模糊 ，企业类型庞杂 ，功效相对简朴 ，主要是在区位交通条件相对优良的地区 ，提供知足企业基本生产条件要求的物理空间。园区修建产品相对简单 ，以“工业厂房+公寓”为主。虽然第一代园区的条件相对简单 ，但也大致知足了其时企业关于生产制造功效的需求 ，集中生产的方法资助企业实现了效率的提升。
第二代为工业群集型园区。到20世纪90年月 ，种种开发区和工业园区如雨后春笋般在天下兴起 ，一些资源麋集型工业得以生长 ，经济进入投资驱动时代。在这个阶段 ，许多园区已经具有明确的工业主题 ，通过同类企业群集进一步提升生产效率。随着企业对园区配套设施需求的上升 ，这个阶段的园区内最先泛起工业大厦、餐饮娱乐、公寓、住宅等产品 ，但总体看 ，工业园区的配套设施层次依然较低。在园区服务方面 ，除了物业管理服务外 ，园区最先为企业提供行政手续代庖、园区招聘会等初级工业服务。
第三代为工业链型园区。进入新世纪以来 ，汽车、生物制药等手艺麋集型工业成为经济增添的主要力量。随着工业的进一步升级 ，工业内部分工愈发重大 ，工业链条最先逐步延伸 ，除了同类企业集聚之外 ，企业更关注工业链上下游的衔接与配合 ，即“工业链条”对效率的提升。面临这样的需求 ，工业园区除了具有明确的工业主题外 ，也越发有意识地举行“强链补链延链” ，园区修建产品越发多样化 ，产品的适用性和组合性较强 ，生涯配套、商务配套设施的品质也有所提升。在园区服务方面 ，园区最先关注企业的生长 ，涉足销售服务、采购服务、研发服务、品牌服务、信息服务、融资服务等生产性服务 ，助力企业降低谋划本钱 ，提高利润空间。
第四代为工业生态型园区。第四代工业园区除了具有明确的工业定位和工业链条外 ，更注重工业生态和跨界要素的链接 ，园区内群集企业生长需要的资源、政府、科研机构等种种生态要素 ，形成一个各主体深度链接、相生互动的平台生态网络。在空间产品方面 ，修建产品的空间气氛较强 ，注重交流空间的打造 ，种种配套设施更趋完善 ，形成职住平衡的“5分钟生涯圈”。在管理与服务方面 ，园区能够为企业提供创业孵化、股权投资、公共平台等生态化服务 ，并充分应用“云大物移智”等信息手艺 ，使园区管理智慧化水平大幅提升。同时 ，园区盈利模式由田主模式、房东模式向多元化盈利模式转变 ，园区与企业配合生长 ，形成有活力、多元化的立异生态综合体。
表1 四代工业园区的特点较量
三、第四代工业园区的主要特征
工业定位是园区的灵魂。工业定位越精准 ，越容易聚焦企业 ，形成良性工业生态 ，园区在空间设计、招商、服务、运营管理等方面越容易有的放矢。
并不是所有的工业都适合打造工业生态型园区。第四代工业园区通常以“新手艺”、“新工业”、“新业态”、“新模式”为主要工业规模 ，相关于古板工业 ，“四新经济”对工业生长情形的要求更高 ，不但需要硬情形 ，更需要人才、资源、服务等软性要素的匹配。
以互联网金融行业为例 ，该行业近些年呈爆发性增添的态势 ，但危害防控和金融清静始终是行业生长的焦点问题。2015年 ，我们敏锐地捕获到互联网金融行业的这一特点 ，并团结区域工业生长现状和资源禀赋 ，将房山区某园区定位于互联网金融清静工业 ，提出了打造“天下互联网金融清静第一园”的目的 ，为该园区设计了奇异的“园区＋”系统 ，资助其形成以园区平台为焦点 ，园区与各方主体深度合作的园区工业生态网络。经由几年的生长 ，该园区已经生长成为北京的明星工业园区。
相关于古板的工业园区 ，第四代工业园区的工业主体具有多样性和强关联性两大特征：
一是工业主体具有多样性。除了工业链上下游企业之外 ，关联工业、金融机构、手艺服务机构、中介服务机构、政府、科研机构、行业组织等都是园区工业生态的组成主体。工业主体的多样性知足了高科技企业对要素的多样性需求 ，是园区生态网络得以形成的基础。
二是工业主体间具有强关联性。在园区生态系统中 ，种种工业主体能够通过多种方法形成最普遍的链接 ，除了工业链上下游企业的营业往来 ，借助互联网和大数据等手艺手段 ，差别行业之间能够实现营业交织、数据共享和运营协同 ，使园区的平台属性增强 ，通过网络效应降低种种主体的生意用度 ，从而使整个园区生态的效率抵达最优。
图1 北京互联网金融清静树模园园区平台生态
要使园区中各工业主体之间爆发深度合作 ，空间的交流功效至关主要。仅依赖古板的聚会室、报告厅、洽谈室等正式、牢靠的交流场合远远无法知足“四新”型企业和员工的需要。因此 ，在举行空间设计时 ，第四代工业园区通常需要在去界线化和内容生涯化两方面做好文章 ，以便营造富厚多样、轻松愉快的交流气氛。
一是去界线化。园区在设计时通�？桃饽：夷谕狻⑹虑榍胄菹⑶忍囟üπ虻慕缦� ，作废牢靠空间功效界线给人们带来的约束感 ，室内外毗连处、办公大楼的某一楼层、步行道旁、楼宇间等空间均可建设为交流场合。
二是空间内容生涯化。通过设置茶桌、座椅、露天咖啡馆等生涯化设施 ，给交流带来恬静感和松开感 ，提高交流效率。
武汉研创中心将楼宇间逍遥、人行步道、湖边等设计成交流空间 ，安排座椅、亭廊等休憩设施 ，并通过花坛、树池等硬质界面和低矮灌木的柔性界面相互拼接为员工营造情形优异的交流情形。
图2 武汉研创中心的交流空间
第四代工业园区的工业特点决议了企业员工中高级白领的占较量大 ，同时 ，90后员工也最先大宗泛起。这些员工对生涯品质要求较高 ，对生涯配套的需求也大幅提升 ，职住疏散、只重工业不重生涯的园区已经难以顺应需要 ，直接影响了园区的招商和聚贤。
第四代工业园区在妄想之初就充分思量职住平衡的问题 ，通过生涯配套的打造 ，知足人们的栖身清静、休闲娱乐、文化教育、社交等多方面需求 ，实现真正意义上的产城融合生长。
以深圳蛇口工业区的南海意库园区为例 ，该园区位于深圳市南山区中心地带 ，原为加工企业厂房 ，后经由腾笼换鸟 ，定位为创意工业园。招商蛇口通过“公交都会树模区”建设 ，引进面向中国籍学生的国际学校、国际医疗机构 ，对该园区周边的生涯设施举行了周全升级。现在 ，南海意库已经形成了一个较为完善的500m生涯圈 ，基本实现了职住平衡。
图3 南海意库园区周边配套设施示意图
随着企业间分工的愈发明细 ，企业对园区服务的需求一直趋于多样化。第四代园区的服务系统已经从“园区有什么企业就用什么”向“企业要什么园区就给什么”转变 ，通过初级服务、基本服务、生产性服务和生态化服务四个条理的园区服务系统 ，切实知足工业生态的需求。
表2 工业园区服务系统的四个条理
在构建服务系统时 ，园区亲近关注企业生长动态 ，相识和展望企业需求 ，适时提供与企业特点相匹配的服务。在服务企业的历程中 ，园区不但可以分享企业生长的盈利 ，还能够积累大宗服务资源 ，真正做到与企业的配合生长。
针对企业的现实需求 ，启示控股整合全球规模内的政府、企业、高校及科研机构等资源 ，打造工业研究、产学研、人力资源、培训服务、信息、投融资等六大服务平台 ，为企业提供包括交流培训、人力资源、中介代理、信息与宣传、政策支持等全方位的生态化工业服务。
图4 启示控股的工业服务系统
（六）管理智慧化
表3 智慧园区的主要内容
以天安数码城为例 ，在通讯方面 ，园区通过多网互联打造集视频通讯、协同通讯、语音通讯与一体的综合化智能通讯解决计划 ；在工业服务方面 ，园区为企业提供了信息门户、产品展示、在线租用、应用管理、企业社区、外地采购等多方面服务 ，并为种种企业的信息化刷新提供响应的解决计划 ；在节能环保方面 ，园区通过楼宇信息化、智能化手艺 ，团结物联网、云盘算手艺 ，优化整合园区内的各楼宇的资源 ，实现整个园区的节能减排。除此之外 ，园区还在门禁、支付、车辆、安保、快递等民生方面开展智能化应用。
图6 天安数码城智慧园区管理系统
由于工业园区的重资产属性 ，仅靠物业租售难以获得高额回报 ，轻重资产平衡已经成为园区商业模式的焦点问题。关于第四代工业园区而言 ，形成轻重资产平衡的多元化盈利模式已经成为园区久远生长的一定趋势：一方面 ，“四新经济”自己关于园区服务和资源服务具有较高的需求 ，为资源、园区服务等轻资工营业的开展创立条件 ；另一方面 ，在工业生长的差别时期 ，园区需要对工业生态要素举行动态管理 ，销售去化比例过高倒运于园区工业生态的维护。因此 ，形成轻重平衡 ，兼顾恒久回报和短期现金流的多元化盈利模式是园区可一连生长的基础。
在盈利模式立异方面 ，张江高科已经举行了12年的探索和实验。2006年 ，张江高科提出以特色房产运营为主导 ，以专业化立异服务提供和高科技工业投资为增值的“一体两翼工业互动”战略。2014年 ，张江高科确定了以科技投行为主导的“新三商”战略 ，着力将自身打造成为全工业链的工业投资商、以整合全球资源培育立异创业引擎企业的立异服务商、“股权化、证券化、品牌化”的科技地产商。经由多年的探索 ，现在张江高科的轻资工营业对利润的孝顺已经凌驾房产租赁营业 ，2017年占比为55%。
图7 2005~2017年张江高科利润结构
第四代工业园区突破了园区与企业古板的“产品提供者-产品购置者”的关系 ，通过股权合作、企业加入园区管理等步伐 ，将园区利益与企业利益越发细密的联系在一起：一方面 ，园区运营商基于的奇异信息优势 ，选择团队优异、远景辽阔、运营顺遂的优质企业 ，接纳工业投资基金或租金/物业入股的方法举行投资 ，既当“房东” ，又做“股东” ，越发深度的加入到工业培育中 ，分享企业生长的盈利。另一方面 ，通过智慧园区的建设 ，入园企业和职员可以更大规模地加入到园区管理中来 ，实时反响问题、提出生长建议、加入园区决议 ，从而施展企业的主体作用、包管企业的亲自利益。
张江高科的“时间合资人”看法很好地诠释了区企一体化的生长趋势。时间合资人即将工业园区与工业服务相团结 ，做立异创业服务的集成商 ，为园区的创业企业提供全生命周期的集成服务 ，通过贯串企业生长全历程的注册、金融、政策、财务等多维度工业服务系统的打造 ，与工业客户配合生长 ，最终实现共建、共融、共享、共进、共赢。
图8 张江高科“时间合资人”看法剖析
张江高科的立异创业服务系统已经成为其链接科技地产和工业投资协同生长的纽带 ，资助其突破“房东”角色 ，实现区企一体化生长。
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