● 前言 已往40多年，中国履历了人类历史上最大规模的城镇化加速历程 。2023年尾，我国常住生齿城镇化率抵达66.16%，已进入城镇化中后期生长阶段 。新城建设投资边际效益锐减，“摊大饼”形式的古板都会运营逻辑逐渐失效 。都会生长将逐步从“增量拓展时代”向“存量挖掘时代”太过，都会更新将成为中国大中都会空间升级使用的主要偏向，是下一阶段需要配合面临的要害命题 。 2020年“实验都会更新行动”首次写入我国五年妄想，都会更新升级为国家战略，其主要性被提升到亘古未有的高度，相关支持政策也进入麋集出台期 。在政策支持下，拥有现成流量优势的都会存量空间，其全要素生产本钱已低于外围新开拓的新城开发区，作为工业升级、生齿集聚、产城融合的载体资产具备更高的投资收益能力，是实现都会运营“二次创业”的主战场，亦是未来都会魅力塑造与品牌竞争的要害行动 。 都会更新绝不但是关于容积率、开发量、出让金补缴分派的政策机制博弈，其更应该是多元都会生长要素重构优化的历程，要求实验主体具备多维度、多条理的专业能力和要素整合能力 。为此，凯时官方娱乐都会更新研究中心以北京地区为研究重点，面向“商改商”、“×改办”、“旧厂改园区”及“老旧小区刷新”等热门更新赛道，针对性梳理实验主体类型、刷新模式及要害要点，助力明确当下都会更新的生长阶段与运营逻辑 。 以下为“×改办”篇 。
基于以下几点缘故原由，办公成为都会更新领域热门的终端业态 。
“好改” 。相比于商业和旅馆，办公业态的载体适用性强 。购物中心大开间大层高的物业特点，适合刷新成高品质的写字楼，焦点难点只有进深过大有“黑箱”，一样平常两种解决计划，一是使用黑房间区域设置差别气概的共享聚会室和服务空间，二是直接做大标准的挑空 。旅馆刷新办公虽然保存层高和窗墙比的问题，可影响仅局限于品质感和租金溢价，刷新自己不保存手艺性障碍 。
“好租” 。陪同新一轮供应岑岭以及经济形势影响，2018年起北京甲级写字楼空置率一连上涨，租金水平也一连承压 。但相比购物中心及旅馆等业态，写字楼的出租率相对更有包管 。且写字楼的主要收入为租金和物业管理费，现金流稳固，在蓬勃国家，写字楼都是REITs优质的底层资产 。我国的写字楼生长为REITs的主体，同样也具有重大潜力 。
“好卖” 。虽然经济形势影响显着，但毫无疑问写字楼仍是流动性最好的大宗物业地标种别 。以2021年数据为例，北京大宗生意市场共录得52笔成交，总成交金额652亿元 。其中办公/研发办公物业占总体成交金额的58% 。2021年房地产行业资金流动性问题较为显著，承压企业手中的写字楼资产成为“硬通货”，项目有入市倾向即受投资型买家追捧，在整体市场的波动性和不确定性下，办公物业的价值韧性和防御性凸显 。
更新模式方面，与“商改商”类似，凭证营业类型差别，可将“×改办”分为自刷新、二房东、不动产资管三种模式 。
自刷新模式
“×改办”自刷新模式是指以资产持有方为主导，使用集团或者关联方旗下自有商业资源举行刷新升级的模式 。
北京自有×业态改办公代表案例汇总
刷新方多为大型国资平台原物业管理运营子公司，以创业公社为代表，其基于内部项目刷新运营履历积累，向承接其他国资物业刷新项目的市场化资管公司转型；建设至今陆续刷新运营北京金融科技大厦、亦庄银和港科技立异中心、CBD开国铂萃旅馆、中关村e天下、首钢体育大厦、四通大厦等 。2021年，其团结湖北企业武昌鱼集团，与地产基金投资机构翰同资源等合作，配合摘牌收购了北京大地花园旅馆，休业五年的老旅馆变身集现代、科技、智能为一体的高科技企业总部大厦，成为中关村大街上又一处新地标——中关NEO·星境（STARLAND），同年推出都会更新不动产谋划品牌——首唯 。
二房东模式
“二房东模式”起身的文创园运营商及团结办公首创企业，在行业风口事后纷纷向轻资产转型，依赖设计刷新、运营管理、工业服务等能力成为非生意类都会更新领域“×改办”的焦点供应商 。
以办伴为例，其由前绿地执行副总裁胡京于2016年建设，建设时定位以科技服务为特色、以“二房东”为焦点模式的团结办公首创企业 。与行业趋势一致，2019年正常谋划遇到极大挑战 。随后转型轻资产模式，发力都会更新领域，为资产持有方提供全流程服务，在CBD甲级写字楼、小而美独栋修建及现代化工业园区三个领域打造多个典范标杆 。
图：办伴与翰同合作打造的上地NEO
资管模式
以翰同资源为例，其建设于2015年9月，是专注于地产工业链投资的专业投资机构，以股权投资和都会更新双轮驱动 。首创团队是泉源于最具地产投资履历的国际顶级PE机构的整建制团队，兼具差别阶段股权投资（从万万人民币到数亿美金）及商办住各主要资产种别收购刷新运营投管退履历的万能投资团队 。
翰同资源进入都会更新领域伊始即专门建设了都会系列精品资产并购基金，聚焦北京和上海焦点地段的存量商业物业的收购、刷新和运营 。该基金由翰同资源与光大安石、华住集团、金茂资源、阳光包管、合众厚生、中金投集团等顶级合作伙伴团结提倡，并由翰同资源认真基金投资、管理与项目运营 。通过资产收购、重新定位、设计刷新、招商运营、处置惩罚退出完成资产管理价值链，由一连的、转动的资产增值闭环打造统一的投资平台，为投资人带来逾额回报 。
高和资源是都会更新“×改办”的另一代表资管类企业 。建设于2009年10月，自建设以来致力于用金融重塑都会面目，引领和推动中国都会更新与不动产证券化 。现在，高和资源已经生长为海内领先的商业地产私募股权基金和海内不动产证券化的开拓者和推动者 。高和资源作为新都会更新的早期加入者，凭证专业判断力寻找项目，引入资金方整体购入有增值空间的物业后，引入跨界资源对其再定位、刷新，以增添租金回报率、提升物业估值；部分物业运营成熟后，通过资产证券化或出售方法退出，获取资产增值收益 。代表项目有高和融中心、火炬大厦、静安高和大厦等 。
基于办公业态在刷新难度及资产流动性的显著优势，“×改办”是单体都会更新项目领域的热门赛道，差别企业应团结自身优势选择此类项目的切入点，二房东模式正加速向轻资产模式转型，焦点竞争力为成熟的物业设计刷新、招商运营及工业服务能力 。自刷新模式则很是依仗集团内或相关系统内有大宗可供刷新的物业泉源 。资管模式方面，关于融资能力、标的选择能力、标的瑕疵处置惩罚能力要求较高 。经济周期叠加物业的老化，将加速焦点都会古板商圈或工业集聚区原有谋划业态的倒闭，也将为“×改办”的都会更新赛道提供源源一直的时机 。
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