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怎样掌握修建行业生长的大趋势 ？
泉源: | 作者:凯时官方娱乐咨询修建事业部 | 宣布时间: 2025-05-16 | 27 次浏览 | 分享到:
在企业制订战略时 ，深刻明确行业的生长趋势至关主要。凯时官方娱乐的一位先生曾做过一个形象的比喻：许多企业都是在依赖惯性生长 ，对行业趋势的转变很是麻木 ，仍沿用已往的打法来应对全新的转变。这就似乎大清都要殒命了 ，却还在削尖脑壳去争取一个太监总管的位置……
行业剖析的工具许多 ，如? PESTEL 剖析、波特五力模子等。凯时官方娱乐也有原创的行业剖析要领论——SMART 模子 ，该模子从七个维度（行业规模、竞争结构、商业模式、资源能力、竞争规则、工业政策、手艺厘革）来审阅行业趋势的转变。在众多的剖析维度中 ，我们一定要掌握住剖析的主线 ，在围绕主线的同时 ，试图挖掘出隐藏在种种数据中背后的工具。
关于修建行业来说 ，这条主线就是投资。从投资视角出发 ，我们可以窥探修建行业的许多趋势：牢靠资产投资可以看到行业整体规模的转变 ，细分行业投资可以看到行业名堂的转变 ，工业链投资可以看到商业模式的转变 ，修建企业自主投资可以看到营业转型的转变等等。这些转变相互作用 ，配合影响着行业的整体走向。本讲我们就从投资视角出发 ，聊聊行业趋势剖析的话题。

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整体趋势：行业规模的萎缩已成定局

从投资底层逻辑的角度出发 ，我们可以得出一个颇为无奈的结论：修建行业整体规模的萎缩已成定局。为了讲清晰这个问题问题 ，我们首先需要相识两个指标：投资效率与资产收益率。

我们首先来看投资效率。简朴来说 ，投资效率反应的是全社会有几多投资转化成了资产� ？赡芑嵊信筚⒁晌� ，投资不应该是 100% 转化为资产吗 ？着实不是的 ，投资效率可能会高于 100% ，也可能低于 100%。 举个简朴的例子 ，好比我花 100 万投资了一个房地产 ，第二年这个屋子的资产价值涨到了 120 万 ，那我的投资效率就是 120%；同样的原理 ，我花 100 万投资了一个水泥厂 ，第二年水泥厂休业了 ，我把废厂房和装备房卖了 30 万 ，那我的投资效率就是30%。
2005 年以前 ，我国的投资效率基本稳固在 100% 左右 ，投资关于经济的拉动效应很是显著。 但随着需求的一直饱和以及种种要素的本钱一直上升 ，投资关于经济的拉行动用一直降低 ，越来越多的投资无法转化为有用资产。 时至今日 ，全社会投资效率指标仅稍高于 50% ，近一半的投资被白白地铺张掉了。
接下来我们再看资产收益率。投资效率反应的是有几多投资可以转化为有用资产 ，而资产收益率反应的就是转化乐成的资产 ，究竟可以带来几多效益。由于种种重大的缘故原由 ，全社会的资产收益率数据很难统计。但我们从近几十年的房地产投资收益率、恒久国债与地方国债等资产的投资收益率的转变中 ，可以看到一个确定性的趋势：全社会的投资收益率正在一直降低 ，从 2000 年的 10% 左右 ，下降至现在的缺乏3%。
也就是说 ，现在越来越多的投资无法转化为资产 ，就算转化为了资产 ，这些资产带来的财产值也越来越低。 这种趋势关于与修建行业亲近相关的 “牢靠资产投资” 越发显著 ，若是再深入挖掘 ，这是由于资源的增值逻辑的内部矛盾导致的。
我们知道 ，资源以价值一连流动的状态保存 ，而价值 ，需要附着在物质商品之中。 而一连流动是资源的主要生涯条件 ，资源必需流通 ，不然将会殒命。 因此 ，资源的流通速率也很主要。
若是我的资源可以流转得比你快 ，我将占有某种水平的竞争优势。 因此我们可以看到 ，许多手艺立异与组织立异的目的 ，是加速商品流通的速率 ，以及镌汰物理距离造成的商品流通障碍。而要实现这一切 ，牢靠资产即是条件。以是才有了要想富、先修路的名言。 即牢靠资源与流通资源 ，相互依赖 ，缺一不可。
但这内里保存一个深条理的矛盾 ，即商品想要越来越多、流通得越来越快 ，就需要越来越多的牢靠资源（种种生产厂房、物流设施、消耗园地等等）。 可是 ，资源一旦牢靠下来 ，便险些失去了流通的可能。
也就是随着流通的商品越来越多 ，为了生产和消耗而创立出来的不可移动的资源也将越来越多。 而牢靠资源自己 ，就保存着一直僵化、难以生意、一直贬值的内在属性（想想东北那些放弃的厂房、年久失修的蹊径、凋敝的老旧阛阓等）。以是 ，若是为了经济生长 ，短期内建设大宗牢靠资源 ，将导致牢靠资源与流通资笔飘间的比例失衡；而这种失衡 ，将由于当期妄想的狭隘性、未来生长的不确定性 ，在远期内也难以弥合。
通俗而言就是 ，我们以为现在花 1 块钱修蹊径、建厂房 ，纵然现在用不上也无所谓 ，横竖以后也能用上。 但资源增殖的内在逻辑批注 ，现在透支未来的 1 块钱用来投资牢靠资源 ，在未来它基础就爆发不了 1 块的钱价值。
这就是牢靠资源的 “反价值” 属性。 也就是说 ，当一个国家生长到一定阶段 ，依赖牢靠资产的投资 ，是无法拉动经济的有用增添的。 而我国 ，现在恰恰到了这个阶段。
相识了这个内在逻辑 ，我们便可越发理性地看待种种牢靠资产投资的刺激性政策 ，这也是为什么 2009 年的 4 万亿投资效果尚可 ，但 2023 年的 13 万亿妄想 ，效果却乏善可陈的直接缘故原由。
由此我们就可以推理出 ，随着牢靠资产投资关于社会财产的拉行动用一直降低 ，行业的生长动能正在从投资发动模式升级为资源创效模式。在 “十五五” 时代 ，价值投资的主要性会一直凸显 ，种种项目的前期论证也会越发严酷。关于企业而言 ，通过垫资来撬动营业的模式也会愈发危险。若是盲目冒进 ，血本无归将是或许率事务。

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在前文中 ，我们提到修建行业的总体规模迎来萎缩 ，牢靠资产的投资效率也在一直降低。但关于从业者来说 ，倒也不必过于气馁。

不必气馁的缘故原由有两个：一是行业的体量足够大 ，纵然增速放缓 ，行业的基本盘也不会爆发倾覆性的转变。 无非就是跟已往相比 ，营业的承接更难了一些 ，钱更欠好挣了一些； 二是在大修建行业中 ，细分领域云云之多 ，这些细分领域历来都不会缺乏结构性的时机。 这就好比我国的股市近 10 年来一直在 3000 点上下彷徨 ，但这 10 年中 ，也历来不会缺乏挣大钱的投资者。
关于细分市场的判断 ，我们一样要看投资 ，重点需要关注投资的两方面：一是资金的泉源；二是回报的机制。 前者可以资助我们挖掘机缘 ，此后者可以帮我们看清危害。
举例来说 ，由于政策的驱动与使用者需求的激增 ，污水处置惩罚行业近年来的生长较快。从投资角度看 ，污水处置惩罚行业正爆发某些深刻的转变。
首先我们看资金的泉源。 恒久以来 ，污水处置惩罚行业的资金主体是政府资金 ，2015 年 ，政府财务直接投入占比约为 65%。这说明在其时污水处置惩罚行业保存着显着的公益属性 ，承接项目时主要考察的因素为地方政府的财务状态与支出预算。若是地方政府财务问题不大 ，此类项目就可以承接。
但随着行业的生长 ，2024 年政府财务直接投入占比下降为 40% 左右。中央财务对污水处置惩罚设施的转移支付规模逐年缩减 ，转而通过 PPP 模式、绿色债券、基础设施 REITs 等方法撬动社会资源。资金模式越发多元 ，一方面说明我国的主要矛盾已经生长转变 ，政府在削减相关领域的预算；另一方面也预示着行业的发包模式与盈利机制越发成熟。
在回报机制方面 ，近年来污水处置惩罚行业最焦点的一个转变是 “最低污水保底量” 的松动。最低污水保底量?是指在污水处置惩罚项目中 ，政府和社会资源双方在运营期一准时代内设定的最低污水供应量 ，作为政府方的最低需求包管。 这种机制实质上是一种危害共担的战略 ，旨在缓释社会资源肩负的运营危害。 但随着最低保底量的作废 ，政府资金不再兜底 ，危害大幅转移至社会资源方。修建企业若是想通过 PPP 的方法承接污水处置惩罚厂的工程营业 ，就需要对运营期内污水的处置惩罚量举行合理的预估。
通过上述案例我们可以看到 ，关于一个细分行业而言 ，资金泉源差别、回报机制差别 ，项目的承接原则与承接方法保存着很是大的差别。企业在进军相关领域之前 ，相识清晰内部的玩法很是主要。
除此之外 ，通过投资逻辑 ，我们还可以看到行业内另一个确定性的趋势：存量市场短期内难以接棒增量市场。 现在行业内许多人士都在讲 “修建行业正在由增量市场转向为存量市场” ，这种提法乍一听没什么问题 ，但着实是错的。准确的说法是：在可预见的未来 ，修建行业一定照旧以增量市场为主。 由于存量市场与增量市场之间 ，保存着数目级层面的差别。
我们知道 ，现在修建行业的总产值为每年 30 多万亿 ，为了形成这 30 万亿的产值 ，至少需要 100 万亿元以上的牢靠资产投资。而这 100 多万亿的投资 ，基本上对应着修建行业的增量市场 ，也就是新建项目。
再来看存量市场 ，我们先暂时以为存量市场对应着都会更新老旧小区刷新、物业维修、公路养路等类型的营业。拿最近火热的都会更新来说 ，都会更新每年的投资规模大致为万亿 ，远低于新建市场的投资。物业服务整体市场规模为 1.2 万亿 ，但涉及电梯刷新、外墙更新等可以转化为修建行业产值的投资仅过千亿 ，公路养护的市场规模也为千亿级。通过估算 ，现在我国修建业的存量市场规模为 3 万亿左右 ，与增量市场相比 ，不到十一。
因此 ，关于绝大大都的修建企业而言 ，新建市场才是基本盘。那关于存量市场要不要结构 ？我的回覆是可以结构 ，也可以不结构。若是结构的话 ，需要想清结构的缘故原由。若是想通过结构存量营业来填补增量营业的下滑 ，那或许率会成为不切现实的奢望。

结

语

通过投资审阅行业的生长趋势?
修建行业生长 ，高度依赖于其他行业的投资。在投资效率与资产收益率转变趋势中 ，我们可以发明行业整体一连萎缩已成定局 ，但细分市场仍保存结构化的时机 ，而这种时机将一直保存。与此同时 ，短期内修建行业存量市场的规模难以接棒新建市场 ，新建营业才是大大都企业的基本盘。


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